Droit des copropriétés

Le droit immobilier regroupe l’ensemble des textes juridiques concertant les immeubles (par opposition aux biens meubles, ceux que l’on peut bouger). On y trouve le droit de la construction, de l’urbanisme, de la mitoyenneté, etc. Le droit de la copropriété représente une grande partie de cet ensemble. Il régit près de 10 millions de logements en France (sur presque 35 millions de logements au total).

Si ce droit est encadré par des lois et décrets, il repose essentiellement sur le droit contractuel. Une relative liberté est donc laissée sur la rédaction des règles internes pour pouvoir s’adapter aux différences entre les immeubles mais aussi à celle des propriétaires.

Les règles d’une copropriété sont édictées par un règlement intérieur qui régit les droits et devoirs de chaque propriétaire signataire. L’État met à disposition une vingtaine de Recommandations visant à aider lors de la rédaction du règlement mais qui n’ont pas valeur de Loi. La précision du vocabulaire étant une des pierres angulaires de la Loi, il existe un lexique juridique bien précis du Droit en copropriété.

Le règlement intérieur précise les parties privatives et communes ainsi que leurs usages.

De même, le règlement de copropriété liste les charges communes. Elles peuvent être scindées en deux ensembles :

  • les charges générales qui concernent l’administration et les dépenses d’entretien de l’immeuble : honoraires du syndic, petites ou grosses réparations des parties communes, contrats d’assurance, ravalement de façade, etc. Elles sont réparties au prorata de la quote-part de la copropriété détenue par chacun.
  • les charges spéciales afférant aux dépenses des services et équipements collectifs : interphone, chauffage, ascenseur, etc. Ces charges dépendent de l’utilité et de l’usage de ces services : si un logement est en rez-de-chaussée, il est normal que son propriétaire ne participe pas aux frais de l’ascenseur.


Toutes les personnes détenant un bien dans l’immeuble doivent faire partie du Syndicat des propriétaires (à ne pas confondre avec le syndic). Ce syndicat est une personne morale de droit privé ayant une entité juridique différente des celle de chacun des propriétaires. Il peut ainsi passer des contrats, souscrire des prêts, ou acter en justice ; il est aussi responsable devant la loi.
Il intervient surtout sur deux domaines : assurer la conservation de l’immeuble et gérer les parties communes. Les décisions sont prises en Assemblée générale lors de laquelle est nommé le syndic.
Le syndic de copropriété est missionné pour administrer les parties communes et réaliser les actions prévues par le Syndicat. Il peut intégrer des professionnels en gestion immobilière et/ou des propriétaires.
Ces missions sont inscrites dans un contrat de syndic établi en assemblée générale et respectant les règles fixées par la loi.

Contrats, lois, décrets, recommandations, jurisprudences, etc : l’originalité du droit de la copropriété réside dans le fait qu’il doit s’adapter à des configurations très différentes. Une des conséquences est qu’il est délicat de tout connaître, d’être au courant de toutes les implications des textes notamment lors de litiges. La multiplicité des configurations possibles fait du droit de la copropriété un de ceux ayant une des plus importantes jurisprudences.

Notre cabinet situé dans les Hauts-de-Seine, aux portes de Paris, a développé une expertise précise sur cette branche du droit bien  particulière. Nous intervenons pour des litiges aussi bien en demande qu’en défense et gérons des contentieux pour des propriétaires lambda mais aussi des syndics de propriété ou des administrateurs de biens. Les litiges juridiques se règlent à la Chambre de proximité du Tribunal judiciaire, anciennement Tribunal d’instance, ou directement au Tribunal judiciaire. Une erreur dans le choix du tribunal peut entraîner d’office la fin de la procédure.

Nous saurons vous conseiller lors de l’achat d’un bien en copropriété mais aussi pour établir ou analyser l’ensemble des contrats. Éviter les erreurs en amont permet de réduire grandement les futures procédures.
Nous serons aussi là pour vous aider dans la gestion au quotidien des soucis d’une copropriété.
Enfin, nous vous épaulerons lors de problèmes plus délicats.
En effet, nul n’est à l’abri d’un litige avec un locataire, du non-paiement du loyer aux dégradations, en passant par la rédaction d’un état des lieux ou son expulsion.
De même, notre solide connaissance du droit immobilier et de celui de la copropriété fait de nous des alliés précieux dans les litiges autour des ventes immobilières, de la vente d’un bien occupé aux saisies immobilières ou à l’inscription d’hypothèques.
Cela en toute discrétion, bien évidemment.


Le saviez-vous ?
Avec la réforme du 31 octobre 2019, entrant en vigueur en juin 2020, les syndics peuvent proposer des prestations hors de leur champ d’action comme une garde d’enfants