AVOCAT Etat des lieux PARIS
Un avocat a pour vocation de défendre ses clients lors d’une procédure judiciaire. On connaît moins bien la fonction de conseil de cette profession, qui permet d’éviter justement les procédures judiciaires.
Nous pouvons donc vous apporter notre expertise et nos conseils, sur Paris et sa couronne, sur toutes les opérations inhérentes à la location d’un bien comme par exemple l’établissement d'un état des lieux.
Ce document est obligatoire lors de la location d’un bien, établi à l’entrée et vérifié avant la remise des clés. Il est à joindre avec le contrat de bail. Le propriétaire ne doit en aucun cas négliger cette opération qui peut avoir de graves conséquences juridiques et financières.
L'état des lieux doit comporter des informations obligatoires listées dans le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (pris en application de la loi Alur). Il doit aussi être complet et extrêmement précis pour éviter tout litige futur ou permettre de faire valoir son bon droit lorsque la situation devient problématique.
Qui rédige l’état des lieux ?
Lors de l’état des lieux, il est indispensable que le locataire et le propriétaire soient présents. Le propriétaire peut se charger lui-même de la rédaction de l’acte. Cependant, le bailleur peut faire appel à un mandataire : administrateur de biens, syndic de propriété ou agent immobilier. Dans ce cas, vous pouvez demander au futur locataire de payer la moitié des honoraires, plafonnés à 3€ par m².
L’état des lieux est un constat à l’amiable. Si le propriétaire ou le futur locataire se sont pas d’accord, souvent lors de la restitution du bien, un huissier peut être chargé de la rédaction de l’acte. Les honoraires varient suivant la superficie du bien locatif, la taxe forfaitaire des actes d’huissiers et les frais de déplacement. Ils seront réglés à part égale par les deux parties.
Lors de l’état des lieux de sortie, les honoraires d’un éventuel mandataire sont entièrement à la charge du propriétaire. Si un huissier est requis par l’une des deux parties, les frais seront partagés.
La précision avant tout
La rédaction d’un état des lieux doit être extrêmement précise. Ne vous précipitez pas et expliquez lors de la prise du rendez-vous au futur locataire qu’il doit pouvoir se libérer pour une période de temps assez longue.Il doit intégrer bon nombre de mentions obligatoires évidentes, comme les noms du locataire et du bailleur, l’état des sols, murs, plafonds de chaque pièce, leurs équipements, etc. Vous devez aussi y faire figurer les relevés des compteurs d’eau, d’électricité de gaz, et le nombre de clés permettant d’accéder au logement.
Afin d’éviter tout problème lors de la fin du contrat, vous devez aller plus loin et procéder à un inventaire précis et vérifier avec le locataire le fonctionnement des équipements un par un (robinets, radiateurs, fenêtres, volets, etc.).
Il est recommandé aussi de prendre un maximum de photos.
Vous devez absolument éviter les termes génériques comme « état correct » : plus vous serez précis, moins vous aurez de soucis lors de l’état de lieux de sortie. Et si soucis il y a, vous pourrez prouver votre bon droit.
Sachez que le locataire peut apporter lui aussi des précisions et des réserves. Durant 10 jours, il a la possibilité de faire valoir un droit de rectification de l’état des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception. De même, s’il s’aperçoit d’un défaut du système de chauffage, il peut aussi demander une modification tout au long du premier mois de chauffage.
Régler les litiges
C’est lors de l’état des lieux de sortie que la plupart des litiges prennent forme. Le locataire pouvant minimiser les dégradations pour récupérer l’ensemble de la caution ou dépôt de garantie.
Le propriétaire doit alors connaître les grilles de vétusté pour ne pas reprocher au locataire des réparations qu’il n’avait pas l’obligation d’effectuer.
Mise en demeure: il s’agit d’une action à l’amiable pour obtenir une acceptation du problème et réparation. Il s’agit d’une lettre en recommandé avec accusé de réception reprenant la description du problème, l’historique des faits, et le règlement du litige sous une certaine durée. Cette lettre doit être soigneusement rédigée, elle sera versée au dossier si une éventuelle conciliation doit être mise en place.
Commission départementale de conciliation : l’état de lieux entre dans les litiges dont s’occupe la Commission départementale de Conciliation, au même titre que les problèmes autour du dépôt de garantie, du montant du loyer, des charges et des réparations locatives. Elle est composée de représentants des locataires et des propriétaires.
Un conciliateur de justice intervient pour les autres litiges, comme les problèmes de voisinages ou les impayés.
Si ces procédures à l’amiable n’ont pas donné de résultats satisfaisants, une procédure judiciaire doit être envisagée.
Saisie de la chambre de proximité : de l’assignation à comparaître à la déclaration simplifiée au greffe, de la procédure d’urgence à l’injonction de payer voire au gel des comptes bancaires du locataire, l’éventail des procédures n’est pas facile à gérer. Là aussi vous pouvez avoir besoin des conseils d’un avocat, de sa représentation.
Si vous faites appel à nos services de conseils, nous ferons tout pour vous éviter, en amont, ces désagréments. Mais si litige il y a, vous aurez à vos côtés un professionnels connaissant précisément le dossier.
Le saviez-vous ?
Selon les articles 1730 et 1731 du Code civil, la rédaction d’un état des lieux n’est pas obligatoire. Dans ce cas-là, le logement mis en location est considéré avoir été livré en bon état. Le locataire n'a pas la possibilité de refuser l’absence d’état des lieux mais il peut envoyer au bailleur une mise en demeure toujours en lettre recommandée avec accusé de réception. En règle générale, l’absence d’état des lieux est préjudiciable au bailleur. Si des dégradations sont commises, il devra prouver l’implication du locataire s’il veut par exemple garder le dépôt de garantie ou caution pour faire les travaux.
